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满堂红:2009年8月广州二手房市场研究报告

2018-06-05 17:05

  据广州市国土房管局公布的数据,2009年8月全市10区的二手住宅登记量为93.16万平方米,同比增加145.0%。当月的市场受高楼价影响而继续呈现缩量调整,广州中介行的买卖业务量比7月份减少一成,租赁业务量跟7月大致持平。

  满堂红研究部对本公司促成的二手住宅买卖交易作分类分析,8月份广州总体(不含萝岗、南沙)二手住宅成交均价为8534元/平方米,环比下跌0.7%,同比上升17.6%。租赁市场方面,8月份广州总体(不含萝岗、南沙)二手住宅平均租金为29.4元/平方米·月,环比上升4.9%,同比上升3.2%。

  今年8月份,关于广州市各类银行“收紧二套房贷”的传闻被多次报道,引发了今年以来首次大规模的观望潮,到底最终的房贷市场表现如何呢?满堂红研究部将今年7、8月份二手住宅买卖交易个案按付款方式分类,抽取“纯商业贷款”和“一次性付款”两类方式进行比较。从下表可以看出,8月份纯商业贷款的比例为56.4%,比7月份多了3个百分点;而一次性付款的比例则从7月份的25.1%减少至23.6%。8月份两种付款方式的物业套均总价比7月份皆有不同程度的减少,纯商业贷款的数值减少了3.03万元/套,一次性付款的数值减少了1.06万元/套。

  满堂红研究部经理周峰分析,8月份纯商业贷款比例不减反增,并不代表银行审批制度“明紧暗松”,只是纯商业贷款的实际数值变化幅度没有其他付款方式的变化幅度大而已。由于各类银行的年度放贷预算在今年头七个月已用了接近78%,今年剩余的几个月内放贷量必定大幅缩减,银行在审批贷款人申请时也会较之前几个月要严格,“高额度、高成数”的贷款业务通过审批的难度会有所增大,8月份纯商业贷款的套均总价环比减少3.03万元/套,正是高总价物业申请银行贷款“遇阻”所致。此外,当月一次性付款方式的比重虽比7月份减少1.5个百分点,但套均总价仅比7月减少1.06万元/套,比8月份的纯商业贷款套均总价要高,可见一次性付款的客户因资金较充裕,承接力相对较强,所能接受的物业价格水平也会较高一些。

  今年8月份,广州总体二手住宅平均租金为29.4元/平方米·月,环比上升4.9%,涨幅是近半年最大的,同时也与2008年10月“相对高位”持平。这种租金“补涨”行为,一方面得益于“房中房”整改,市场上对中小面积的物业租赁需求量大增,对部分面积区间的物业平均租金拉升作用;另一方面则是近两个月住宅买卖市场的缩量调整,部分高价物业暂时无法成功出售,只能“转售为租”,从而令租赁市场上高租值物业的比重增大,总体租金水平也得到相应提高。从今年5月开始,广州总体平均租金累计涨幅为8.4%,估计这种“补涨”行为可能持续到今年10月份的秋交会后才告一段落。

  二手买卖市场的缩量调整,既使租赁市场的有效房源得到增加,同时也促使部分短炒客户加快转售物业的步伐。从下表可以看出,白云区的广花一带仍旧是短炒客热衷投资的地段,持有一个月的帐面升幅达到16%,持有半年的帐面升幅更达到33%。今年头八个月,广州总体二手楼均价累计涨幅为26.8%,根据以往的经验,总体楼价短期升幅超过30%便会出现幅度不一的回调,故部分投资客选择在这个时段获利离场。但从目前的转售情况看,短炒客“套现离场”的现象尚不算多。周峰预计,今年最后两个月是营业税等减免利好政策的“倒数”时段,部分持有货量不多的短炒客会趁有效需求再次时才将物业出售,届时老城区某些房源供应短缺的地段可能会出现“出货”小。